Les bulles se répètent...

Les bulles spéculatives se répètent mais changent de nature. Le dégonflement de la bulle actuelle s'apparente, à mon sens, à une véritable purge de notre système financier. C'est pourquoi, les conséquences risquent d'être bien plus dommageables que celles liées à l'éclatement de la bulle internet.

Dans un contexte de crise immobilière généralisée, d'une forte restriction du crédit, d'une remontée des taux et de ratios d'endettement particulièrement élevés, le fameux effet de richesse qui a prévalu ces dernières années ne sera bientôt plus qu'un lointain souvenir.

Mes prévisions sur le graphique suivant :

Le dégonflement de la bulle immobilière

Le processus de dégonflement de la bulle immobilière internationale aura mis et met du temps...

C'est depuis début 2007 que je post sur le sujet... Pour mémoire ou pour celles et ceux qui ne m'auraient pas suivi dans le passé, je reposte ici mes billets publiés début 2007 sur mon ancien blog (pour les sceptiques, ces messages peuvent toujours être consultés à l'adresse suivante : http://readetrtfleld.blogspot.com/search/label/Immobilier

Vendredi 12 janvier 2007

A l’heure où les canadiennes fleurissent en bord de Seine, où le prix de l’argent en zone euro s’apprécie et où Jacques Chirac réchauffe le principe du «droit au logement opposable », il n’est pas si inopportun d’évoquer le boom immobilier de cette dernière décennie.

En France, les prix de l’immobilier étaient grossièrement multipliés par deux (+100%) voire par trois (+200%) entre 1997 et 2006 alors que le salaire minimum de croissance (SMIC) passait de 6.04 à 8.27 euros brut/heure, soit une augmentation de 37% (http://www.insee.fr/).

Une demande forte, des investisseurs étrangers, des taux d’intérêts relativement bas, des conditions bancaires préférentielles, etc..… et beaucoup d’exubérance irrationnelle.. ?... ont crée ce que d’aucuns appellent « bulle spéculative ».

Comme la bourse, l’immobilier a ses périodes d’euphorie dont les termes peuvent éventuellement faire l’objet de spéculations...A l'opposé des marchés boursiers, l’immobilier n’est pas suffisamment « liquide » pour que l’investisseur ou le particulier puisse s’en débarrasser en tout temps.Le krach immobilier est plus insidieux : il commence par une diminution du volume des ventes, suivie d’une baisse des prix.

Lorsque le particulier constate après plusieurs mois ou années que son bien ne trouve pas d’acheteur, il revoit son prix de vente.

Lorsque le particulier, pour des raisons de différentes natures, est dans l’obligation de vendre : il le solde.Lorsque la perspective de l’amortissement d’un bien et de l’intérêt qui lui est lié n’est pas tenable, alors le particulier arbitre : il fait le choix de la location en attendant de meilleurs jours…2017?

Lundi 15 janvier 2007

Pour répondre à Nico, je crois qu’en économie personne n’a véritablement raison, mis à part bien entendu ces grands penseurs dont les grandes théories qu’ils tiennent sont basées sur certaines hypothèses souvent bien éloignées des réalités...mais tellement convaincantes et sexy’s lorsqu’elles sont exposées avec brio…

Ca me rappelle ce professeur d’histoire de la pensée économique qui stratifiait les « écrits économiques » selon trois niveaux : théorique –seul qui valait quelque chose -, économétrique – vérificateur de la théorie uniquement -, journalistique – celui qui ne saurait rien- …

S’agissant de l’immobilier, on peut bien sûr se référer à la loi de l’offre et de la demande, faire état d’une pénurie de logement et en conclure à une hausse continue et infinie du marché. Pourtant, comme la bourse et comme les arbres, l’immobilier ne montera pas au ciel. C’est une quasi-certitude.

Premièrement, la pénurie de logement ne concerne que certaines zones en France. Même s'il est vrai que trouver un logement à Paris relève du parcours du combattant, qui peut encore se loger décemment à Paris ? Difficile en tous les cas pour ces 80% de français qui gagnent moins de 2'000 euros par mois.Paris vaut-elle réellement 50% de salaire dans un logement ? La France ne se dirigerait-elle pas inexorablement vers un massif exode urbain ?

Deuxièmement, la hausse des taux d’intérêts représente un facteur dans l’évolution de l’immobilier. Plus le coût de l’emprunt sera élevé, plus je devrai contenir mes dépenses, plus j’arbitrerai pour la location…Pourtant, la hausse des taux peut ne pas stopper celle de l’immobilier si elle ne s’avère pas suffisamment contraignante en termes de restrictions budgétaires futures pour l’acheteur. Mais lorsque les prix atteignent les niveaux actuels, toute hausse de taux alourdit considérablement la facture. Aujourd’hui, c’est la tendance…

Troisièmement, il y a l’élément psychologique : tant que ca monte, tout le monde achète et peu importe les restrictions futures puisque « l’on sait que ca va continuera à monter ».On surfe ici sur la vague immobilière qui s’alimente par d’autres facteurs encore comme les facilités bancaires (prêts à hauteur de 110% de la valeur du bien pour couvrir les frais de notaire, diminution des mensualités par l’allongement de la durée de l’emprunt), les déductions fiscales (loi de Robien), etc.

Quand le niveau des prix ne permet plus l’achat sans consentir d’importants sacrifices, quand les taux prennent l’ascenseur et quand les haussiers n’accèdent plus au blanc-seing des médias, c’est temps de quitter la barque.

Mardi 27 mars 2007

Le marché immobilier montre des signes de faiblesse outre-Atlantique comme en témoigne les divers indicateurs récemment communiqués : la diminution des ventes de maisons neuves, les grandes difficultés financières des sociétés spécialisées dans le crédit immobilier risqué, la baisse de confiance des consommateurs sont autant de facteurs actuellement troublant pour les marchés boursiers.

La récente intervention de l’ancien Président de la FED – bearish sur l’économie américaine – n’a pas été de nature à rassurer les marchés : bien au contraire, son style abscons laissa étrangement place à quelque chose d’un peu près compréhensible : la récession pourrait se pointer.

Retraité désormais mais toujours entendu par les marchés, Allan Greenspan a contribué à l’apparition de ce trou d’air que connaissent aujourd’hui les marchés…Avait-il pris des puts avant de communiquer ?... Ca pose finalement davantage de questions que ca n’en résout...

Pour en revenir à l’immobilier, une question se pose : les difficultés rencontrées aux USA vont-elles s’accentuer et, le cas échéant, se propager en Europe, en France précisément ?

Impossible à dire mais quelques éléments importants permettant de se forger une opinion :

- les stocks augmentent

- les prix stagnent, voire diminuent faiblement

- les conditions de financement offerts par les banques et autres intermédiaires risquent de rencontrer les limites des emprunteurs (couts élevés de l'allongement des crédits à 30-50 ans)

- augmentation constante des taux d’intérêts- multiplication par plus de 2 des prix moyens de l’immobilier entre 1997 et 2006- nombreux sont les plans de constructions étatiques qui arriveront très prochainement à terme
- pouvoir d'achat qui stagne, etc.

Pour plus d'infos, un blog fort bien documenté à ce sujet :
http://www.le-blog-immobilier.com/

CAC40 et prix entre 1998 et 2008 + Perspectives

"Un scénario est toujours probable : toutefois sa probabilité de réalisation augmentera si une majorité estime qu'il va fatalement se produire".. ..

Un beau dessin vaut mieux qu'un long commentaire...

Investissement et théorie du portefeuille efficient

"A l'échelle de la rapidité d'évolution du monde de la finance, la construction des portefeuilles d'actifs dans la majorité des banques est régie par des hypothèses vieilles comme le monde."

La rationalité des agents économiques et l'efficience des marchés sont deux hypothèses clés du modèle de Harry Markowitz développé dans les années 1950, prix nobel à la clé.
Ce modèle, communément appelé théorie moderne du portefeuille, sert de support aux banques pour construire des portefeuilles d'actifs efficients dont le profil rendement/risque (µ/σ) dépendra de l'aversion au risque du client (+ ou - "risquophile") - "conservateur", "équilibré", "dynamique "audacieux" -.

"La théorie, c'est quand on comprend mais que ca ne marche pas"

La construction d'un portefeuille efficient suppose la maximisation du rendement pour un risque donné ou la minimisation du risque pour un rendement espéré. Ce travail mathématique est réalisé sur la base des historiques de rendements des actifs susceptibles d'être contenus dans le portefeuille.
La résultante de ce calcul est le poids de chacune des actions qui seront contenues dans le portefeuille pour une contrainte fixée (maximisation du rendement ou minimisation du risque).
En théorie, la méthode tient et est aisée à expliquer puisqu'elle renvoie à un simple calcul d'optimisation, à un résultat mathématiquement juste.

Pourtant, le modèle de Markowitz souffre de plusieurs écueils et non des moindres : il ne prend ni en considération la psychologie et l'irrationalité des opérateurs, ni en considération le fait que les caractéristiques passées d'un actif ne se répètent pas forcément dans le futur…

Imaginez que votre banquier ait construit un portefeuille "efficient" à base de produits subprimes dont les performances passées (rendement/risque) étaient remarquables....et que vous ayez cédé à la tentation…


" Laisser dormir ses avoirs en bourse pour 1% à 2% de frais de gestion annuel"

Du côté des banques précisément, la construction et la commercialisation de ce type de portefeuilles est la norme.
Bien que la logique mathématique de ce modèle ne colle pas à celle des marchés, y souscrire via une banque revêt néanmoins un avantage certain : celui de vous protéger contre vous-même.

En effet, il sera souvent plus rentable pour le particulier de déléguer la gestion de ses actifs - même avec un modèle contestable - que de gérer lui-même son portefeuille.
La raison est simple : en gérant lui-même, le particulier se retrouvera automatiquement dans une situation psychologique inconnue qui risquera de lui faire perdre beaucoup d'argent en très peu de temps.

Même si la banque facture 1% à 2% de frais de gestion annuelle pour appliquer une stratégie inefficace et statique, et renvoyer la faute sur "des marchés irrationnels" lorsque la bourse plonge cas échéant, le particulier peut en définitive s'y retrouver…

" Laisser dormir ses avoirs en bourse pour 0% de frais de gestion annuel "

Mais la solution optimale pour un particulier qui a une connaissance des marchés financiers reste celle d'investir soi-même sur le long terme.

La grande majorité des banques n'apportant aucune réelle valeur ajoutée dans la gestion d'actifs, il est aujourd'hui aisé pour un particulier de passer par une plate-forme d'investissement on-line et se construire son propre portefeuille, et ce, sans aucun frais de gestion à rétrocéder…

La créativité financière moderne a permis l'apparition de nombreux produits financiers tels que les trackers, ETF ou CFD qui répliquent l'évolution des indices boursiers (par exemple) et qui sont aisément accessibles à l'investisseur particulier lambda.

En optant pour ces produits qui offrent une diversification, la performance d'un particulier ne sera en moyenne et infine pas moins bonne, bien au contraire……

Faillites bancaires à venir ?

Deux jolis graphiques tirés du site de la FED de Saint-louis http://research.stlouisfed.org/fred2/fredgraph?chart_type=line&s[1][id]=BOGNONBR&s[1][range]=5yrs. ..

C'est si énorme que cà semble être une grande farce...

Pourtant ca ne l'est pas : à leur lecture, que penser d'autre que certaines banques américaines sont en situation de faillite... pour ne pas dire le système bancaire américain ?

UBS.. C'est où la cave ?....

Etre ou devenir day-trader...

En image, quelques avantages et inconvénients du day-trader amateur...

Suivi des objectifs sur le CAC 40

Pour ceux qui me suivent, mon objectif à 4500 fin juin sur le CAC donné dans mon post du 6 avril 2008 (alors que le CAC était aux alentours des 4900), a été atteint....

Voir le lien pour mémoire :

http://trendis-yourfriend.blogspot.com/2008/04/cac-40-daily-4500-fin-juin.html

Lien vers le krach...

Simplement signaler aujourd'hui l'article paru sur le site boursier.com concernant la mise en garde de la Royal Bank of Scotland sur la probabilité qu'elle estime forte d'avoir un krach boursier et obligatoire d'ici à 3 mois.... A lire...

http://www.boursier.com/vals/ALL/marches-la-banque-rbs-prevoit-un-krach-general-dans-les-trois-mois-news-288863.htm


Comme l'analyste le précise assez justement à mon sens, l'unique placement à privilégier est le monétaire...

Les trois pilliers d'une stratégie de trading... en image

Prix des maisons : -3,3% sur 1 mois

-3.3% pour le prix des maisons francaises (logements anciens) entre avril et mai 08, une donnée qui fait froid dans le dos et qui n'est objectivement et définitvement pas "relativisable".

Le marché immobilier francais suit logiquement ses confrères américain, anglais et espagnol.Le marché plonge comme il n'as pas plongé depuis très longtemps (les historiens pouront confirmer).

Pourtant la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) relativise par la communication d'un taux de croissance annuel moyen des prix toujours légèrement positif (un peu moins de 2%), mais qui n'a tout simplement aucun sens, sauf celui d'indiquer aux propriétaires d'une année qu'ils perdent un peu d'argent compte tenu des frais de notaire décaissés...

Cette statistique est furieusement mauvaise, elle indique que les prix ont décroché en mai.

Le message baissier aura mis du temps à passer chez les acteurs du marché. Il est aujourd'hui assimiler par tous.

La longue spirale à la baisse est définitivement enclenchée : preuve en est les très mauvais chiffres publiées par un acteur naturellement haussier... La FNAIM a perdu pied...

Pourquoi le marché immobilier français se retourne t-il ?

On peut répondre à cette question par la réponse à cette autre question : Qui peut objectivement et raisonnablement être acheteur sur le marché immobilier français étant admis les éléments suivants ?

Quelques données économiques :
- le revenu net médian (50% en dessous et 50% au-dessus de ce revenu) des français avoisine les 1'500 euros.
- le prix moyen d'une maison en France avoisine les 250'000 euros.
- le rapport entre prix de l'immobilier et revenu disponible des ménages n'a historiquement jamais été aussi élevé.

Quelques données financières :
- Avec la crise financière mondiale et la chute des prix immobiliers aux USA, GB et Espagne, la période du crédit facile est désormais révolue.
- Les taux d'intérêts CT et LT prennent l'ascenseur et il n'est quasiment plus possible d'emprunter à taux fixe sous 5% assurance et frais de dossiers inclus. Inutile de penser aux taux variables qui sont désormais proche des taux longs et pour lesquels le risque est beaucoup trop important dans cette période de crédit-crunch.
- Le processus consistant à rallonger sans-cesse la durée des emprunts et qui a notamment permis l'envolée des prix, est terminé.

Du côté de la communication :
- les médias se retournent et communiquent dans le sens d'un ralentissement des transactions et d'un début de baisse des prix.
- Certains économistes médiatisés constatent l'existence d'une bulle immobilière sans égale historique
- Même la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers), acteur grossièrement et subjectivement haussier annonce une stabilisation des prix.

Du côté de la psychologie des foules :
- Du coup, même les particuliers commencent à parler de ce ralentissement et diffèrent leurs achats (il aura fallu du temps...)
- Dans quelques mois, le résultat du calcul permettant de dire qu'être locataire est plus avantageux que propriétaire, sera admis par une majorité.

Qui est toujours acheteur ?.... Personne ? En effet, maintenant c'est la phase d'ajustement qui commence :

L'ajustement :
- Comme l'immobilier est un marché extrêmement iliquide, la baisse durera plusieurs années.
- Les bonnes affaires se feront dès 2012 en pleine morosité vis à vis de l'immobilier : la grande majorité des intervenants sera alors effectivement baissier sur l'immobilier.


En pourcentage, la baisse fait toujours davantage de dégâts…!

Dans l'inconscient collectif, une hausse de 50% équivaut grosso-modo à une baisse de 50% en valeur absolu. Cette méconnaissance totale de l'arithmétique et de la statistique ou pire, ce désintérêt suicidaire pour les chiffres, engendre une perception faussée de la réalité et des prises de décisions dramatiques.

Si entre 1997 et 2007 l'immobilier a pris 120%, il suffirait d'une baisse de 55% du marché immobilier pour annuler la totalité de cette hausse et retrouver les niveaux de 1997.

Par exemple, une baisse des prix immobiliers de 40% par rapport aux niveaux actuels, ramènerait la fabuleuse hausse de 1997 à 2007 à 32% seulement !

Mon pari, c'est une baisse des prix de 40% d'ici à 2012, cela signifie que la hausse entre 1997 et 2012 aura été grosso modo de 32%, soit une croissance annuelle moyenne de l'immobilier sur cette période de 15 années inférieure à 2%.

On sera alors à un point bas, l'achat sera de mise, surtout pour les jeunes actifs qui pourront enfin rentrer sur un marché redevenu accessible.

Déflation ?

En simple, l'inflation implique la hausse du niveau général des prix. La déflation implique la baisse générale du niveau des prix.

Aujourd'hui, avec les sommets atteints par le pétrôle et les matières premières plus généralement, tout le monde parle d'inflation : et c'est effectivement le cas.

Comme il faut toujours s'attendre à l'inatendu, le scénario inflationniste pour ces prochaines années qui est relayé par les médias me laisse perplexe et j'envisage sérieusement le contraire : la déflation.

Pourquoi ?

Les entreprises et les banques vont continuer à annoncer de mauvais résultats ces prochains trimestres = baisse du marché actions et réduction de l'effet de richesse.

Le marché immobilier européen va sérieusement corriger ces prochains trimestres : les prix baissent déjà sensiblement en Espagne et UK. La France est sur le point d'être touchée... Une baisse des prix immobilier est fortement déflationniste.

La consommation des ménages va fortement ralentir, voir se contracter. La perte de confiance liée à la baisse des actions et de l'immobilier sera dévastatrice pour la consommation : la demande en biens de consommation va baisser et les prix avec.

Du côté de la monnaie, les banques ont déjà commencé à être plus regardantes sur l'accord de crédits immobiliers et à la consommation. Elles ont déjà beaucoup de mal à se prêter entre-elles comme en témoigne le niveau de l'Euribor 1 an : 5.5% aujourd'hui (taux auquel les banques se prêtent entre-elles). Du coup, l'accès au crédit sera beaucoup difficile. Fini les prêts à 35 ans permettant de financer 110% du prix d'un bien immobilier en France...

Le pétrole et les matières premières ?
Après le mouvement spéculatif de ces derniers mois, des niveaux plus appropriés avec les fondamentaux économiques seront retrouvés. Les prix baisseront d'eux-mêmes avec la baisse de la demande et le ralentissement économique général.

Ce fameux coktail donnera de la DEFLATION avec un seul et unique placement qui rapportera : le monétaire, c'est à dire qu'il faut désormais être cash.

En Europe, dans 5 ans, les jeunes couples pourront enfin acheter de l'immobilier à des prix raisonnables, soit la moitié des prix actuels. Bonne nouvelle !