Le dégonflement de la bulle immobilière

Le processus de dégonflement de la bulle immobilière internationale aura mis et met du temps...

C'est depuis début 2007 que je post sur le sujet... Pour mémoire ou pour celles et ceux qui ne m'auraient pas suivi dans le passé, je reposte ici mes billets publiés début 2007 sur mon ancien blog (pour les sceptiques, ces messages peuvent toujours être consultés à l'adresse suivante : http://readetrtfleld.blogspot.com/search/label/Immobilier

Vendredi 12 janvier 2007

A l’heure où les canadiennes fleurissent en bord de Seine, où le prix de l’argent en zone euro s’apprécie et où Jacques Chirac réchauffe le principe du «droit au logement opposable », il n’est pas si inopportun d’évoquer le boom immobilier de cette dernière décennie.

En France, les prix de l’immobilier étaient grossièrement multipliés par deux (+100%) voire par trois (+200%) entre 1997 et 2006 alors que le salaire minimum de croissance (SMIC) passait de 6.04 à 8.27 euros brut/heure, soit une augmentation de 37% (http://www.insee.fr/).

Une demande forte, des investisseurs étrangers, des taux d’intérêts relativement bas, des conditions bancaires préférentielles, etc..… et beaucoup d’exubérance irrationnelle.. ?... ont crée ce que d’aucuns appellent « bulle spéculative ».

Comme la bourse, l’immobilier a ses périodes d’euphorie dont les termes peuvent éventuellement faire l’objet de spéculations...A l'opposé des marchés boursiers, l’immobilier n’est pas suffisamment « liquide » pour que l’investisseur ou le particulier puisse s’en débarrasser en tout temps.Le krach immobilier est plus insidieux : il commence par une diminution du volume des ventes, suivie d’une baisse des prix.

Lorsque le particulier constate après plusieurs mois ou années que son bien ne trouve pas d’acheteur, il revoit son prix de vente.

Lorsque le particulier, pour des raisons de différentes natures, est dans l’obligation de vendre : il le solde.Lorsque la perspective de l’amortissement d’un bien et de l’intérêt qui lui est lié n’est pas tenable, alors le particulier arbitre : il fait le choix de la location en attendant de meilleurs jours…2017?

Lundi 15 janvier 2007

Pour répondre à Nico, je crois qu’en économie personne n’a véritablement raison, mis à part bien entendu ces grands penseurs dont les grandes théories qu’ils tiennent sont basées sur certaines hypothèses souvent bien éloignées des réalités...mais tellement convaincantes et sexy’s lorsqu’elles sont exposées avec brio…

Ca me rappelle ce professeur d’histoire de la pensée économique qui stratifiait les « écrits économiques » selon trois niveaux : théorique –seul qui valait quelque chose -, économétrique – vérificateur de la théorie uniquement -, journalistique – celui qui ne saurait rien- …

S’agissant de l’immobilier, on peut bien sûr se référer à la loi de l’offre et de la demande, faire état d’une pénurie de logement et en conclure à une hausse continue et infinie du marché. Pourtant, comme la bourse et comme les arbres, l’immobilier ne montera pas au ciel. C’est une quasi-certitude.

Premièrement, la pénurie de logement ne concerne que certaines zones en France. Même s'il est vrai que trouver un logement à Paris relève du parcours du combattant, qui peut encore se loger décemment à Paris ? Difficile en tous les cas pour ces 80% de français qui gagnent moins de 2'000 euros par mois.Paris vaut-elle réellement 50% de salaire dans un logement ? La France ne se dirigerait-elle pas inexorablement vers un massif exode urbain ?

Deuxièmement, la hausse des taux d’intérêts représente un facteur dans l’évolution de l’immobilier. Plus le coût de l’emprunt sera élevé, plus je devrai contenir mes dépenses, plus j’arbitrerai pour la location…Pourtant, la hausse des taux peut ne pas stopper celle de l’immobilier si elle ne s’avère pas suffisamment contraignante en termes de restrictions budgétaires futures pour l’acheteur. Mais lorsque les prix atteignent les niveaux actuels, toute hausse de taux alourdit considérablement la facture. Aujourd’hui, c’est la tendance…

Troisièmement, il y a l’élément psychologique : tant que ca monte, tout le monde achète et peu importe les restrictions futures puisque « l’on sait que ca va continuera à monter ».On surfe ici sur la vague immobilière qui s’alimente par d’autres facteurs encore comme les facilités bancaires (prêts à hauteur de 110% de la valeur du bien pour couvrir les frais de notaire, diminution des mensualités par l’allongement de la durée de l’emprunt), les déductions fiscales (loi de Robien), etc.

Quand le niveau des prix ne permet plus l’achat sans consentir d’importants sacrifices, quand les taux prennent l’ascenseur et quand les haussiers n’accèdent plus au blanc-seing des médias, c’est temps de quitter la barque.

Mardi 27 mars 2007

Le marché immobilier montre des signes de faiblesse outre-Atlantique comme en témoigne les divers indicateurs récemment communiqués : la diminution des ventes de maisons neuves, les grandes difficultés financières des sociétés spécialisées dans le crédit immobilier risqué, la baisse de confiance des consommateurs sont autant de facteurs actuellement troublant pour les marchés boursiers.

La récente intervention de l’ancien Président de la FED – bearish sur l’économie américaine – n’a pas été de nature à rassurer les marchés : bien au contraire, son style abscons laissa étrangement place à quelque chose d’un peu près compréhensible : la récession pourrait se pointer.

Retraité désormais mais toujours entendu par les marchés, Allan Greenspan a contribué à l’apparition de ce trou d’air que connaissent aujourd’hui les marchés…Avait-il pris des puts avant de communiquer ?... Ca pose finalement davantage de questions que ca n’en résout...

Pour en revenir à l’immobilier, une question se pose : les difficultés rencontrées aux USA vont-elles s’accentuer et, le cas échéant, se propager en Europe, en France précisément ?

Impossible à dire mais quelques éléments importants permettant de se forger une opinion :

- les stocks augmentent

- les prix stagnent, voire diminuent faiblement

- les conditions de financement offerts par les banques et autres intermédiaires risquent de rencontrer les limites des emprunteurs (couts élevés de l'allongement des crédits à 30-50 ans)

- augmentation constante des taux d’intérêts- multiplication par plus de 2 des prix moyens de l’immobilier entre 1997 et 2006- nombreux sont les plans de constructions étatiques qui arriveront très prochainement à terme
- pouvoir d'achat qui stagne, etc.

Pour plus d'infos, un blog fort bien documenté à ce sujet :
http://www.le-blog-immobilier.com/